Iskan Türgis: miks see dokument on kinnisvaraomandi puhul vältimatu

İskan, hoone kasutusloa kõnekeelne nimetus (ametlikult yapı kullanma izin belgesi). Selle väljastab kohalik omavalitsus pärast seda, kui on veendunud, et hoone on ehitatud vastavalt kinnitatud projektile ja on ohutu kasutamiseks. Ostja jaoks ei ole see lihtsalt formaalsus: just İskanist sõltub, kas korteril on täisväärtuslik kat mülkiyeti (omandiõiguse vorm), püsivad kommunaalteenuste lepingud ja võimalus võtta tavapärast hüpoteeklaenu.

Mis on İskan ja mida see tõendab

İskan kinnitab, et ehitus on lõpetatud vastavalt ehitusloale ja projektile ning hoone on läbinud kõik vajalikud kontrollid. Dokument väljastatakse kogu hoonele (või selle sees olevale eraldiseisvale pinnale) arendaja või omanike taotluse alusel kohalikule omavalitsusele, teatud juhtudel ka provintsi administratsioonile.

İskan vormistatakse üks kord ja seda ei pea omaniku vahetumisel ümber tegema: dokumendile võib jääda esimese omaniku või arendaja nimi. See on tavapärane ega mõjuta teie õigusi – andmed omaniku kohta on kirjas Tapu dokumendis, mitte İskanis.

Kasutusluba ei ole õigust tõendav dokument. See ei määra, kellele korter kuulub, vaid kinnitab üksnes seda, et hoone on seaduslik ja kasutuskõlblik.

İskan ja yapı ruhsatı: erinevad dokumendid erinevates etappides

Neid kahte dokumenti aetakse sageli segamini ja müüjad teevad seda mõnikord teadlikult.

Väide „majale on olemas luba” ilma täpsustuseta ei tähenda midagi. Paluge näha konkreetset dokumenti ja kontrollige selle nimetust.

Genel iskan ja ferdi iskan

Kasutusluba on kahte tüüpi.

• Genel iskan (tuntud ka kui „toplu iskan”) — üldine kasutusluba kogu hoonele või kompleksile. Selle saab arendaja, kui objekt on täielikult valmis. Ostja jaoks on see parim variant: seejärel saab kõigi korterite omandiõiguse üle viia kat mülkiyeti-staatusesse.
• Ferdi iskan — individuaalne kasutusluba konkreetsele korterile. Vormistatakse korteriomaniku taotluse alusel ja on võimalik siis, kui hoone ise vastab kõigile nõuetele. Sellist varianti kohtab, kui kompleks valmib osade kaupa või kui omanik peab dokumendi ise hankima, ootamata teisi elanikke.

On olemas ka kolmas olukord – hooned, mis on legaliseeritud ehitusamnestia raames ja millele on väljastatud ehitise registreerimistunnistus (yapı kayıt belgesi). See ei ole İskan: selline dokument fikseerib ehitise olemasolu, kuid ei tõenda selle vastavust projektile ega ava alati teed kat mülkiyeti’ni. Sellise staatusega objektidesse tuleb suhtuda ettevaatlikult ja eraldi hinnata.

Milliseid riske kannab korteriostja ilma İskanita

Kasutusloata hoones saab korteri osta ja tehing katastris tehakse. Kuid see toob kaasa terve rea probleeme.

• Tapu jääb kat irtifakı-staatusesse. Te omate osa maatükist koos kinnitatud ruumidega, mitte korterit kui täisväärtuslikku kinnisvaraühikut. Sellest lähemalt materjalis Tapu Türgis.
• Kommunaalteenuste abonemendid. Püsivad lepingud vee, elektri ja gaasi jaoks sõlmitakse hoonele, millel on İskan. Ilma selleta vormistatakse ühendused ajutistena vastavalt linnaehitusseaduse erisätetele, mis on keerukam ja vähem soodsatel tingimustel. Sageli on sellistes majades arvestid arendaja nimel või on üks ühine arvesti terve bloki peale, mistõttu maksate teenuste eest haldusfirma kaudu ilma tariife kontrollimata.
• Registreerimine ja elamisluba (ikamet izni). Elamisloa saamiseks on vaja tõestatud elukohta. Kui korteril puudub püsiv abonement ja korrektne aadressiandmete kirje, on aadressi tõendamine keeruline või võimatu. Mida teha keeldumise korral, selgitame artiklis elamisloa taotluse tagasilükkamine.
• Hüpoteeklaen. Pangad väljastavad laenu tunduvalt meelsamini objektidele, millel on kat mülkiyeti. İskanita hoonete puhul on tingimused karmimad ja osa panku ei vaatagi selliseid taotlusi läbi. See piirab nii teie võimalusi laenu saada kui ka tulevaste ostjate ringi.
• Edasimüük. Teadlik ostja kas kaupleb hinna alla või loobub ostust. İskanita objekt on müügil kauem ja odavamalt kui võrreldavad objektid.
• Omavalitsuse sanktsioonid. Kui projektist kõrvalekaldumine on tõsine, on omavalitsusel õigus teha ettekirjutus, määrata trahv ja nõuda äärmuslikel juhtudel hoone viimist vastavusse või isegi lammutada omavoliliselt ehitatud osad.
• Ohutus ja ühisvara. İskani väljastamine on seotud kontrollidega – alates liftidest kuni tuleohutusnõueteni. Hoone, mis pole neid läbinud, võib olla kasutusel piirangutega: näiteks võib lift olla ametlikult veel käiku andmata.

Kuidas kontrollida, kas İskan on olemas

Müüja või maakleri sõnadest siin ei piisa – vaja on dokumenti või ametlikku kannet.

1. Vaadake Tapu dokumenti. Kui omanikutunnistusel on märgitud kat mülkiyeti, siis on hoonel İskan olemas: ilma selleta poleks korruseomandile üleminek võimalik. Kat irtifakı on märk sellest, et İskanit tõenäoliselt veel pole.
2. Küsige dokumenti ennast. Paluge arendajalt või haldusfirmalt yapı kullanma izin belgesi koopiat ja võrrelge aadressi, maatüki numbrit (ada/parsel) ning ploki numbrit.
3. Pöörduge omavalitsusse. Linnaplaneerimise osakonnas (imar müdürlüğü) kinnitavad nad objekti aadressi järgi, kas İskan on väljastatud, ja annavad teada, kas hoonel on ettekirjutusi või projekti mittevastavusi.
4. Kontrollige kommunaalteenuste lepinguid. Püsivad vee- ja elektriabonemendid konkreetse korteri nimele on kindel märk. Ajutine ühendus on hoiatav märk.

Kui müüja väldib otse vastamist või viitab sellele, et „İskan saabub kohe-kohe” juba mitmendat aastat, on see piisav põhjus tehingu või hinna uuesti läbiarutamiseks.

Mida teha, kui İskanit pole

Olukorrad on erinevad ja mitte kõik ei ole lootusetud.

• Maja on alles valminud. Vormistamine võtab aega: arendaja kogub dokumente, omavalitsus kontrollib objekti. See on normaalne tööprotsess, kuid fikseerige lepingus İskani saamise tähtaeg ja arendaja vastutus viivituste eest.
• On väikesed kõrvalekalded projektist. Need kõrvaldatakse – klaasitud rõdud viiakse projektijärgsesse olekusse, liigsed vaheseinad eemaldatakse. Kulud ja ajakulu sõltuvad tööde mahust.
• Kõrvalekalded on olulised. Liigne korrus, muudetud ehituspind, kõrvalekalded loast – see on keeruline juhtum. Mõnikord laheneb küsimus vaid linnaplaneerimise dokumentide muutmisega, mõnikord üldse mitte.
• Arendajat pole enam olemas. Siis peavad loa taotlemisega tegelema omanikud ise – kollektiivselt üldkoosoleku kaudu või individuaalselt, vormistades ferdi iskan'i. See on pikk protsess ja nõuab juriidilist tuge.

Universaalne reegel: ärge ostke İskanita objekti İskaniga objekti hinnaga. Staatusest tulenev erinevus on otsene erinevus rahas ja investeeringust väljumise ajakavas.

İskani seos Tapu üleminekuga kat mülkiyeti-staatusesse

İskan ei ole omaette eesmärk, vaid vajalik tingimus. Niipea kui omavalitsus on väljastanud kasutusloa ja edastanud selle katastriametile, muudetakse hoone õiguslik staatus vormist *kat irtifakı* vormiks *kat mülkiyeti*. Taotluse võib esitada iga kaasomanik ja täiendavat dokumentide paketti teistelt omanikelt seejuures vaja ei ole.

Formaalselt on selline üleminek kohustuslik. Kuid haldustrahv selle puudumise eest on tühistatud, mistõttu hooned jäävad mõnikord aastateks eelmise staatuse juurde isegi siis, kui İskan on juba olemas – lihtsalt seetõttu, et keegi pole avaldust esitanud. Kui ostate korteri sellises hoones, küsige, kas İskan on olemas, ja vajaduse korral algatage üleminek ise: see muudab teie vara likviidsemaks.

Korduma kippuvad küsimused

Kas korteris ilma İskanita saab elada?

Praktikas inimesed elavad, kuid see ei ole hoone kasutamine «seaduse järgi»: kommunaalteenuste liitumised vormistatakse kui ajutised ning omavalitsusel säilivad alused ettekirjutuste tegemiseks. Juriidiliselt korrektne ekspluatatsioon algab kasutusloa saamisega.

Kas İskan tuleb uue omaniku nimele ümber vormistada?

Ei. Dokument väljastatakse hoonele või ruumile, mitte inimesele. Esimese omaniku nimi dokumendil ei ole probleemiks.

Kui palju aega võtab İskani saamine?

See sõltub omavalitsuse töökoormusest, hoone suurusest ja dokumentide komplekti täielikkusest. Täielikult valmis objekti puhul on jutt nädalatest, puuduste korral aga kuudest või kauemgi. Täpseid tähtaegu on parem täpsustada konkreetses omavalitsuses.

Kes maksab İskani vormistamise eest?

Uusehitiste puhul – ehitaja, see on osa tema kohustustest. Individuaalsel vormistamisel kannab kulud omanik. Lõivude suuruse määrab omavalitsus ja neid vaadatakse perioodiliselt üle, seetõttu täpsustage jooksvaid summasid kohapeal.

Kas İskani puudumine mõjutab kinnisvaramaksu?

Kinnisvaramaksu (*emlak vergisi*) makstakse sõltumata kasutusloa olemasolust – see on seotud objekti ja selle katastriväärtusega, mitte dokumendi staatusega.

Mis on tähtsam: kas İskan või kat mülkiyeti dokumendis Tapu?

Need on omavahel seotud asjad. *Kat mülkiyeti* dokumendis *Tapu* on ostja jaoks kõige kiirem ja usaldusväärsem näitaja, sest ilma İskanita seda staatust ei eksisteeri. Kui aga tiitel on hetkel *kat irtifakı*, tuleb İskani olemasolu kontrollida otse omavalitsusest.

Artiklis sisalduv teave on informatiivse iseloomuga. Katastriameti (TKGM), omavalitsuste ja migratsiooniameti nõuded, lõivude suurused ja dokumentide nimekirjad muutuvad ning praktika võib omavalitsuseti erineda. Enne dokumentide esitamist kontrollige kehtivaid reegleid vastavast ametkonnast või juristilt.

Vajate abi?

NewTime Investment nõustab kinnisvaratehinguid ja dokumentide vormistamist Alanyas ja kogu Türgis. Me kontrollime objekti katastriandmeid ja omavalitsuse registrit, uurime koormatisi ja *Tapu* staatust, valmistame ette dokumentide komplekti ja oleme teiega koos tehingu sõlmimise päeval, kaasates vandetõlgi.

Kui olete alles objekti valimas, tasub meile näidata varianti enne tagatisraha maksmist – selles etapis on vigade parandamine kõige soodsam.